房地產知識 | 書摘 | 張金鶚的房產七堂課

 

1.         第一課：破解五大房地產神話

1.1.       五大類神話：有土斯有財，投資房地產穩賺不賠；保值性高，自住投資兩相宜；低利率或高通膨時期，租不如買；購屋只須注重區位；跟著捷運走就對了。

1.2.       購買房地產有兩大本質，消費及投資。七成以上的民眾是以居住為主要目的；若以投資論，房地產並非好的投資工具，因為其交易成本高、長期投資報酬率低、風險過度集中、單價高、融資槓桿風險高。

1.3.       台灣房地產自有率高達80%以上；但約有25%的家戶為無殼蝸牛，50%擁有1戶，25%擁有2戶以上房產。

1.4.       房地產景氣的循環為「擴短縮長、大漲小回」，擴張期約2~4年，收縮期約7~10年；與股市並非連動，而是整體經濟的落後指標。

1.5.       購屋應該以消費自住為主要目的，勿為價格便宜、優惠房貸、低利率等單一因素而買屋，通膨、房價、利率都必須一併考慮。一般而言，利率及通膨的變動遠小於房價的波動，故應以房價漲跌趨勢為主要考量。

1.6.       自住應重視「現在區位」，投資則重視「未來區位」；「消費區位」著重居住品質，「投資區位」著重學區、公園、捷運；一般自住者應以「現在的居住區位」為首選。

1.7.       住家與捷運之間，距離最好不遠不近，步行10分鐘可達的房屋，優於距離100公尺以內的選擇。居住品質與交通便利性需權衡。

2.         第二課：購屋前一定要知道的六件事

2.1.       了解自己的購屋目的，根據調查：「純粹的消費者」佔比60%，「偏消費的購屋者」佔比20%，「偏投資的購屋者」15%，「純粹的投資者」5%。

2.2.       房地產既是「消費財」也是「投資財」，須認清當下購屋需求。

2.3.       房地產就定義可拆解為「房屋建築物」、「土地」、「產權」。房屋可區分為新成屋、中古屋、法拍屋、預售屋四大類；土地則有四種分類方式，建地與非建地、熟地與生地、都市土地與非都市土地、各種使用分區管制之土地；使用分區影響該土地的使用種類(住宅/工業/商業)、密度(建蔽率/容積率)及混合度(住商/住工)；產權則分為所有權與租賃使用權，須留意房屋及土地各自的產權狀況。

2.4.       房地產之構成元素可分為硬體元素(住宅單元、社區公共設施、大小鄰里環境)，及軟體元素(鄰里關係、社區管理)。

2.5.       房地產五大特質：不可移動性、異質性、昂貴性、不可分割性、長久性。房屋會隨著時間而折舊，土地則可能隨著都市發展而增值。

2.6.       購屋或租屋，非宿命而是可替換的選擇；消費或投資、品質與價格、產品與區位、活在當下或期待未來，都是需要權衡取捨的選擇。

2.7.       消費型購屋者應以「心中之尺」選屋，依據個人價值觀及居住經驗，挑選首重產品品質；投資型購屋者則要參考「市場之尺」，重視未來增值性。

2.8.       五大消費族群：租屋族、首購族、換屋族、長期投資族、短期投資族。其比例約為20%、40%、24%、8%、8%。購屋考量均不相同：租屋族重視交通生活便利性；首購族重視負擔能力及基本居住需求；換屋族重視居住品質提升；短期投資客重視房價的短期波動價差、市場景氣變化；長期包租族重視房客租屋需求市場。

2.9.       台灣都會區的人，平均每十年換一次房子。

3.         第三課：租屋與買屋的教戰守則

3.1.       租屋優點：單純消費行為，無投資損失；無房貸壓力，維持生活品質；可配合生涯規畫彈性換屋；花小錢住大屋。

3.2.       租屋缺點：無投資獲利機會；無財務槓桿、財富累積效果；受限房東規定及限制；缺乏歸屬感及安全感。

3.3.       購屋優點：兼具投資及消費；擁有家的安定感與歸屬感；稅盾、財務槓桿、財富累積效果；可自行規劃居家裝潢；不受限房東規定。

3.4.       購屋缺點：購屋支出高，資金自由度不足；搜尋成本、交易成本高，獲利不如預期；流動性低；產權移轉須登記，分割或移轉手續繁雜。

3.5.       看屋、選屋所花的時間，是難以估算的隱形「搜尋成本」。

3.6.       買賣房屋相關的交易成本，約為房價的5%~10%。

3.7.       租買選擇的關鍵考量：收入是否足夠；工作婚姻是否穩定；家庭成員的生涯規劃；購屋時機是否恰當。

3.8.       台灣常見屋涯規劃：市郊→市中心→郊區；歐美主流選擇：市中心→市郊→市中心，重視老年醫療資源與生活機能。

3.9.       租屋族選屋的第一要件，為「住屋安全」，產品品質、租金高低都在其次，而其關鍵在於慎選房東；為保障租屋權益，必須簽約公證為憑。

3.10.   合理租金估算方式：年租金低於房價的1/30。

4.         第四課：何時才是買屋的好時機？

4.1.       房地產景氣擴短縮長，循環週期長達7~10年；消費型購屋者適合在房價下滑至低點時買房，投資客則該等到起漲點再進場。

4.2.       價格並非唯一考量，對於消費型購屋者而言，當房屋品質與價格衝突時，應以品質為重，不用太在意購屋時機。

4.3.       判斷房地產景氣的三大指標：「國泰房地產指數」、「台灣住宅需求動向調查」、「台灣房地產景氣動向調查」。

4.4.       「國泰案」是房地產的價量指標，可用以研判景氣循環之階段。量先價行，故房地產市場之循環：價量俱漲→價漲量縮→價量齊跌→價跌量漲。價量背離之際，正是賣屋、買屋的好時機。

4.5.       「需求案」可看到購屋者信心、房價/所得比、投資/自住比；預售屋數量上升，表示景氣熱絡，法拍屋增加，則代表房市冷清；一般而言，購屋者搜尋房屋的時間約為3~6個月，平均看屋間數為7~10間。

4.6.       「景氣案」綜合了投資面、生產面、交易面、使用面，囊括了落後、同時、領先指標，為極具深度與廣度的重要指標燈號。

4.7.       領先指標別具意義，約略領先房地產市場一年，可預測未來走勢。

4.8.       短期投資者應關注「消息面」，長期投資者或消費者則首重「基本面」。

4.9.       分析消息面的關鍵：消息來源，影響範圍(個案、區域或整體市場)。

4.10.   區域市場的基本面分析，不外乎四大面向「供、需、價、量」。四者環環相扣、互為因果。自住者可觀察房價所得比，判斷購屋需求；投資者須留意租金變化，以了解市場需求。

4.11.   總體經濟景氣、整體房地產景氣、區域市場景氣，三者走向皆可能不同；總體經濟轉好，整體房地產及區域市場景氣皆差時，對購屋者最有利；但無論總體經濟好壞，仍應以房屋品質為優先考量。

4.12.   進場購屋前，應確認自身購屋需求，主觀上有意願、客觀上有能力；每月房貸應介於月收入1/3~1/2，房價則是家庭年收入的5~7倍。建立完整的「心中之尺」、並認識「市場之尺」，清楚優先順序；掌握總體經濟環境、房地產景氣循環、以及最關鍵的區域市場基本面。

5.         第五課：如何選、如何買到好房子

5.1.       打造心中之尺的步驟：回溯居住經驗、全家共同參與討論、建立購屋哲學、多聽多問多學習做功課、進入房地產市場試煉。

5.2.       良好的住宅單元須具備四大條件：好格局(格局方正)、好設計(適當的房廳衛數量)、好景觀(居高看遠看綠)、好方位(通風採光佳)。

5.3.       良好的社區應具備六大條件：好建造(挑選優質建商)、好規模(不大不小，30~100戶)、好距離(不遠不近，第一巷：距離捷運、公園、學校，步行10分鐘內可達)、好公設(減少非必要公設，如KTV、SPA)、好停車(好出入、平面車位)、好管理(熱心管委會及優良管理公司)。

5.4.       良好的小鄰里環境需具備六大條件：好的生活機能、好的公共設施、好的交通、好的治安、好的鄰里關係、好的景觀。對於擁有學齡子女的家庭，還要有好的學區。

5.5.       大鄰里環境即是區域市場，選擇市郊較能兼顧交通便利與生活品質。

5.6.       根據研究，對房價影響較大的鄰里環境因素為：交通便利性、空氣品質、學校距離。

5.7.       小鄰里環境影響居住生活品質，大鄰里環境影響區域市場房價；當兩者衝突時，應以小鄰里環境為優先。

5.8.       選擇建商刪去法：一案建商、非建商公會成員、無官網、過去紀錄不良、以某某關係企業為名宣傳。

6.         第六課：選擇合理的房價

6.1.       房價五大面向：單價/總價，表價/成交價，供給價/需求價，房價/租金比，房價/所得比。

6.2.       房屋合理價格，可以用年租金的30~40倍估算，但房租為房價的落後指標，故景氣向上時，應適度上修房價/租金比。

6.3.       購屋總價上限，則要以房價/所得比、房貸/月收入比來評估。

6.4.       常用估價法：成本法(土地、建築、交易成本，加上利潤)、收益法(以未來租金收入還原當下折現價值)、比較法(參考同區域內成交行情)。

6.5.       比價法：以時間、房屋類型為變數，從相對確定的房價來估算未知房價。時間變數可參考國泰、信義房價指數之變化；房屋類型之變數，則可參考以下比例：預售屋(110~120%)>新成屋(100%)，中古屋=法拍屋一拍(100%)>二拍(80%)>三拍(64%)。

6.6.       四個影響房價的非房市因素：總體經濟好壞、區域市場供需變化(尤其是就業機會增減)、公共建設計畫、銀行利率。

6.7.       建立簡單實用的財務模型：

6.7.1.      自有資金報酬率(ROE：Rate of Return on Equity)＝現金流量(CF：Cash Flow)／自有資金投入(Equity)

6.7.2.      貸款常數(K：Mortgage Constant)＝每年應償還貸款本利和(DS：Debt Service)／總貸款金額(Mortgage)

6.7.3.      資產總報酬率(ROR：Rate of Return on Total Capital)＝營運淨收入(NOI：Net Operating Income)／資產價值(Asset Value)

6.7.4.      淨收入＝租金收入扣除房貸及營運支出：NOI＝CF＋DS

6.7.5.      資產價值＝自備款加上貸款金額：Asset Value＝Equity＋Mortgage

6.7.6.      若ROE＞ROR＞K，為財務正槓桿，對購屋者有利。

6.7.7.      若ROE＜ROR＜K，為財務負槓桿，對銀行有利。

6.7.8.      購屋者所承擔的風險高於銀行，需取得財務正槓桿，方為合理。

6.7.9.      先計算K值，再推算正槓桿所需的營運淨收入，就能評估投資可行性。

6.7.10.  以台灣平均租金估算，ROE通常介於3%~5%之間。

6.7.11.  此財務模型並未考慮房屋增值、通貨膨脹、利率升降等因素。

6.8.       傳統財務分析：計算投資淨收益與成本，比較各種方案之報酬率。其缺點為忽略風險、未考慮時間因素及稅賦。

6.9.       現代財務分析：將各期現金流折現後加總，計算資產價值。若能掌握稅後現金流量，即可根據預期報酬率，以複利計算出資產價值。

6.10.   心中之尺關注價值；市場之尺關注價格。一般購屋者應以價值為重。

6.11.   合理房價的定義視不同立場而定。對供給者而言，能獲得適當利潤即是；對需求者來說，能負擔得起，不構成生活壓力即是。

7.         第七課：是否該賣屋？是否該換屋？

7.1.       房地產軟硬體條件中，最難以掌握的變數為：社區住家管理、鄰居素質、建築物老化。此三者皆為影響住戶生活品質的關鍵條件。

7.2.       換屋四情境：房地產軟硬體條件發生變化，住戶不滿意原有生活品質；家庭成員增減、需求改變；家庭收入改變；工作地點更換。

7.3.       景氣上揚時，可採「先賣後買」；景氣下滑時，可採「先買後賣」。

7.4.       購屋首重生活品質；賣屋則得挑時機，追求最大利潤。並要注意賣屋時房屋狀況、尋找適當買主、計算稅後利潤、賣後所得運用、賣屋方式選擇。

7.5.       家庭生命週期：年輕單身、無小孩家庭、有幼兒家庭、學齡前家庭、有學齡小孩家庭、有青少年小孩家庭、空巢期家庭、中年家庭、老年家庭。

7.6.       房屋生命週期：買地貸款、規劃設計、興建、銷售、進住使用、鄰里關係穩定、房屋老化、更新再開發。

7.7.       屋涯規畫需與生涯規劃相契合，以生活品質為核心，並保留彈性空間。

7.8.       以房養老有兩種模式，房屋逆向抵押貸款，或售後租回。其優點包括：在宅老化、領取年金支付退休生活、破產上天堂；而風險則在於：長壽、房價、利率、道德風險，將導致金融機構估價趨於保守。

8.         結語：面對房地產選擇的五大決策關鍵

8.1.       好時機：自住挑選相對低點；投資挑選起漲點。

8.2.       好區位：自住重視現在區位；投資重視未來區位。

8.3.       好產品：好格局、好設計、好景觀、好方位；好社區、好鄰里、好建商。

8.4.       好管理：好建造、好規模、好距離、好公設、好停車。

8.5.       好價格：賣方：成本加利潤；買方：不超過家庭負擔能力。