房地產知識 | 書摘 | 房仲業不告訴你的50件事：30個最容易產生糾紛的關鍵，20個容易錯失權益的事項

1.      房仲業不告訴你，容易產生糾紛的30件事

1.1.     看屋前，房仲業會出什麼招？

1.1.1.   加盟店的處理權責在店東，總部只有輔導協助之責。

1.1.2.   加盟店經營成本高，收取的服務費，可能會比直營品牌高。

1.1.3.   直營店業務常調動，可能不熟悉當地商圈及行情。

1.1.4.   普專：高底薪低獎金；高專：低底薪高獎金。若要爭取議價空間，建議選擇直營品牌的普專店下手。

1.1.5.   經紀人：國家考試及格者，可執行仲介業務；營業員：通過30小時訓練課程者，僅為協助角色，不能執行簽章業務。

1.1.6.   業必歸會，房仲公司需加入不動產仲介經紀商業同業公會，並依法繳交營業保證金，以作為發生糾紛時的賠償基金。

1.1.7.   一般委託：多個仲介可同時銷售；專任委託：委託期間內由單一仲介獨賣。委售簽約時，需確認清楚是否會流通聯賣？

1.2.     看屋時，如何看門道，不看熱鬧

1.2.1.   房仲業者會將客戶分級管理，將成交率高的歸類為A級客戶。

1.2.2.   Apple case常常在上網前就已售出，網路物件多為廣告攬客性質。

1.2.3.   仲介不會主動提及房子的瑕疵，看屋時要多留意細節。

1.2.4.   廣告宣稱的使用面積，可能包含二次施工及違建加蓋部分，而非權狀坪數。

1.2.5.   整層帶租約的投資套房，不易維持滿租，且衛浴增加可能造成排水問題。

1.2.6.   購屋前應先確認前任屋主是否有積欠管理費。

1.2.7.   屋齡30年左右的中古屋，房價約為同區域新屋的五成。

1.2.8.   追蹤各出售物件的開價和成交價格，作為日後出價之依據。

1.2.9.   可憑房屋地址到地政事務所申請謄本，確認產權、推估屋主買價。

1.3.     簽約前，會遇到哪些花招、陷阱？

1.3.1.   房仲業者提供的「委託銷售契約書」、「要約書」，都必須提供消費者至少三天的契約審閱期。但買賣契約書則不受此限。

1.3.2.   「不動產說明書」為買屋前必讀的參考文件，應視為契約之一部分。

1.3.3.   賣方有義務在不動產說明書上簽名畫押，否則視為違約。

1.3.4.   內政部制定了許多不動產交易契約範本，包含預售屋/預售停車位/成屋買賣契約、不動產委託銷售契約、房屋租賃契約、房屋委託租賃契約。

1.3.5.   仲介應告知買方，有斡旋金及要約書兩種出價方式可選擇。

1.3.6.   使用要約書，要確認如何行使要約撤回權？買賣雙方是否有違約責任？

1.3.7.   使用斡旋金，要確認清楚契約規範的權利義務，解約條件為何？

1.3.8.   成屋履約保證，可保障買賣價金及產權移轉安全性，但不保證房子品質無虞。

1.4.     交屋前，不能疏忽的關口

1.4.1.   關於漏水保固服務，要弄清楚限制條件以及修繕費用上限。

1.4.2.   關於海砂屋檢測服務，須從結構體鑽孔取樣，屋主未必會同意。

1.4.3.   如果貸款成數是買屋的要件，建議加註在斡旋金契約或要約書內。

1.4.4.   簽約當天，請再調閱一次房屋及土地謄本。小心「一屋二賣」。

1.4.5.   若要借屋裝修，應白紙黑字明訂雙方權利義務，避免後續糾紛。

1.4.6.   委賣期屆滿後兩個月內，若與仲介曾帶看之客戶完成交易，仍須付給仲介對應之服務費。

2.      房仲業不會提醒你的20個買賣屋觀念

2.1.     關於買屋資金調度

2.1.1.   除了房屋價款，買屋還需準備仲介服務費、契稅、印花稅、登記規費、抵押權設定規費、書狀費、代書費、房屋稅、地價稅、裝潢及家具費、火險與地震險保費、管理費。

2.1.2.   租屋和買屋的最大差異，在於租屋者享受不到房價增值的利益。

2.1.3.   坪數小於15坪、屋齡超過30年，貸款條件可能不如預期。若以折舊率2%計算，建築物耐用年限約為50年。

2.1.4.   投資客如何獲利：還款寬限期內以租金繳付利息；寬限期滿前轉手賺取價差。

2.1.5.   賣屋也需繳納房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅、塗銷貸款抵押權設定之代書代辦費。

2.2.     聰明選屋的重點

2.2.1.   好地段：鄰近捷運站、公園、明星學區、市場。

2.2.2.   土地公告現值每年1/1公告，12/31前過戶可節省土地增值稅。

2.2.3.   房子低於市價，周邊可能有嫌惡設施，宜多加查探。

2.2.4.   同社區是否有其他物件在銷售，可以詢問仲介、管理員，或上網瀏覽。

2.2.5.   老公寓是否有改建潛力，要看該處土地使用分區的法定容積，是否大於現況容積；臨路的寬度；區域內土地的供需關係。

2.2.6.   夾層、露台、頂樓可能都是違建，通常以區域行情1/3計價。

2.2.7.   2005年7月後，建築法規規定8F以上大樓需設計雙逃生梯。造成公設比動輒超過30%。

2.2.8.   政府的公共建設會帶動房價，但正式動工前，勿抱太大期望。

2.2.9.   弄清楚權狀坪數登記是多少？實際室內面積又是多大？

2.2.10.      只有地上權的房屋，價格便宜，但貸款成數低、且要繳納地租。

2.2.11.      房價下跌，是修正到合理價位，還是真的降價？

2.2.12.      重劃區的房屋，若無實質建設利多、便利交通，易供過於求。

2.3.     簽約小心謹慎的關鍵

2.3.1.   簽約時需確認賣方代表是否有權處分房地產，確認產權，各項費用的分攤方式，租約期限，貸款條件，交屋日期、車位編號、屋況瑕疵究責問題。

2.3.2.   所有權的移轉不破租賃，但不適用於不定期租賃契約，或五年以上的定期租約但未經法院公證者。

2.3.3.   懂得挑選房仲業務，才能借力使力，圓滿達成交易。